SÃO PAULO – Mesmo com a queda nos juros do financiamento imobiliário na maior parte das instituições financeiras, comprar imóvel à vista ainda representa vantagem muito grande frente ao parcelamento na maioria dos casos – mesmo que isso signifique ter de viver de aluguel durante alguns anos.

Também já está comprovado que, com a queda da Selic, comprar imóvel à vista já é mais vantajoso que alugar e deixar o dinheiro rendendo em muitos casos (leia mais aqui).

Mas para ter o dinheiro da compra à vista em um futuro próximo, é preciso ter disciplina e fazer o dinheiro render. De acordo com o assessor de investimentos Evandro Nunes de Lima, da Agia Investimentos, é possível ter uma carteira conservadora que permita a compra de um imóvel em 5, 10 ou 15 anos, dependendo do padrão buscado pelo investidor.

Para o levantamento, foram considerados os valores médios de imóveis em São Paulo, de acordo com o FipeZap. São três padrões: imóveis de 50 metros quadrados valendo R$ 430 mil; de 70 metros quadrados, cujo preço médio fica em R$ 600 mil e 100 metros quadrados, por R$ 870 mil. 

No caso do imóvel mais em conta, é possível conquistar o valor necessário em 5 anos, de acordo com o assessor. Considerando uma rentabilidade de 100% da taxa Selic, é necessário poupar R$ 6.084,27 mensalmente – isso caso o investidor não possua dinheiro para um aporte maior inicial.

Evandro montou uma carteira com um fundo de investimento de baixa volatilidade ou de renda fixa com histórico de rendimento a 100% da Selic; um CDB pós-fixado de longo prazo, rendendo 120% da Selic e um CDB pré-fixado que renda o IPCA + taxa fixa – que garante ganhos superiores à inflação. Nesta segunda-feira, a plataforma da XP Investimentos oferece opções para este último caso de até IPCA + 6,75% ao ano com vencimento em 2023.

Caso pretenda morar em um imóvel maior e possa esperar um tempo mais longo, o investidor pode realizar aportes de R$3562,87 por mês ao longo de 10 anos e adquirir, à vista, um imóvel de 70 metros quadrados por R$ 600 mil no término do período.

Para este cenário, o analista sugere aportes iniciais em um fundo de baixa volatilidade Renda fixa/Multimercado com histórico de rendimento a 100% da SELIC. “À medida que o valor de alocação for aumentando, são aconselháveis também as rendas fixas que farão a carteira superar os 100% da SELIC, ocasionando assim até mesmo a diminuição do tempo a poupar”, acrescenta.

Isso significa, em outras palavras, aproveitar o investimento com liquidez no início do prazo (que é longo), para poder aproveitar uma rentabilidade mais interessante quando o aporte inicial puder ser mais alto. Alguns CDBs de maior rentabilidade não tem liquidez e só podem ser resgatados após 5 anos, então pode ser interessante alocar o valor arrecadado em um deles quando restar este intervalo para o término do prazo estipulado. 

Um bem ainda maior, de 100 metros quadrados, tem valor médio consideravelmente maior: a média é de R$ 870 mil. Neste caso, com rentabilidade de 100% da Selic, é possível alcançar o valor em 15 anos aportando R$2866,13 por mês.

 “Devido ao valor de alocação ser relativamente baixo, indicamos o tesouro SELIC por se tratar de um produto conservador e de liquidez diária”, diz Evandro. “Assim, à medida que o valor alocado for considerável, o investidor pode realizar o remanejamento para outros produtos, como os CDBs citados nos exemplos anteriores, ocasionando diminuição no tempo a poupar caso sejam produtos que superem os 100% da SELIC”, completa.

Vale lembrar que, em qualquer um dos casos, existe a probabilidade de o imóvel em questão ver valorização no preço. Para neutralizar este efeito, é necessário acrescentar a inflação ao valor de aporte a cada ano ou a cada semestre. Em 5, 10, ou 15 anos, espera-se que a valorização de qualquer imóvel seja aproximadamente a mesma que a inflação no período - então, poupar sem a correção significa não conseguir comprar o imóvel desejado. 

Para aumentar a velocidade da compra, também é interessante considerar, além da realocação da carteira, aumentar o valor do aporte mensal conforme a capacidade financeira seja maior - ou seja, quando houver aumento salarial, pagamento de bônus, 13º salário, entre outros. 

Padrão do imóvel	Preço	Tempo	Carteira	Aporte mensal*
50 metros quadrados	R$ 430 mil	5 anos	- Fundo de baixa volatilidade Renda fixa/Multimercado com histórico de rendimento a 100% do CDI - CDB Pós fixado de longo prazo a 120% do CDI - CDB de longo prazo IPCA+ 6,75%	R$ 6.084,27
70 metros quadrados	R$ 600 mil	10 anos	- Fundo de baixa volatilidade Renda fixa/Multimercado com histórico de rendimento a 100% do CDI (com liquidez) - CDBs de mais de 100% de CDI quando o aporte aumentar, sem liquidez (resgate após até 5 anos)	R$3.562,87
100 metros quadrados	R$ 870 mil	15 anos	- Tesouro Selic - Remanejamento para produtos de mais de 100% do CDI sem liquidez quando houver aporte considerável	R$2.866,13

*Desconsiderando um valor de saída para o investimento que já tenha sido poupado de antemão. 

*Valores devem ser corrigidos pela inflação a cada 6 meses ou um ano.

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