SÃO PAULO - Nesta semana, o mercado de Fundos Imobiliários completa 25 anos no Brasil. Em homenagem ao fato, o programa Fundos Imobiliários desta sexta (29) faz uma recapitulação completa do mercado, com a participação de Sergio Belleza Filho, um dos pioneiros do movimento no país e sócio da Fundo Imobiliário consultoria.

No último mês, o número de fundos registrados na CVM chegou a 365; na B3, ou seja, os fundos listados em bolsa, ficou em 150. Mas o que chama a atenção recentemente é uma explosão em quantidade de investidores neste tipo de ativo: nos últimos 12 meses analisados, foram 60,2 mil novos cotistas de fundos, um crescimento de 63%. Este novo boom marca uma fase importante para este tipo de ativo no país. 

Para o convidado, a indústria está perto de iniciar uma nova fase, graças, em partes, aos cortes recentes nas taxas de juros. “Quem ia investir em uma coisa que talvez desse 1% ao mês quando a garantia do governo [títulos públicos] era de 20% ao ano?", compara Belleza. “O juro é o maior predador do fundo imobiliário”, crava o veterano.

Outra novidade apresentada pelo BC cerca de um mês atrás deve aumentar também a participação em FIIs para além da pessoa física. Agora, fundos de pensão – que sempre olharam pouco para este mercado - poderão investir até 20% em imóveis, mas não podem mais investir diretamente: precisarão utilizar instrumentos do mercado de capitais, dentre os quais destacam-se os FIIs. “Isso mostra que essa indústria deve começar uma nova fase”, reitera.

Histórico

Presente desde as primeiras discussões sobre a criação dos primeiros FIIs no mercado brasileiro, Belleza vê nos FIIs um papel de permitir o investimento em uma estrutura "muito sólida" para o brasileiro.

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Ele relembra que os fundos imobiliários nasceram de reuniões entre entidades no Secovi. “Tivemos algumas reuniões lá que montaram isso”, comenta no programa. “O Secovi sempre foi a casa que deu suporte para essa largada. Tivemos em 25 de junho de 93 a edição da lei 668 que já dizia que a CVM seria responsável pela fiscalização deste mercado”, detalha. Em 14 de janeiro do ano seguinte saiu o texto que de fato deu início ao mercado.

O primeiro fundo imobiliário do Brasil foi estruturado com auxílio de Belleza uma semana depois da data da publicação junto à RMC Corretora a pedido do sócio José Stephanes Ferreira Gringo. Trata-se do Fundo Imobiliário Memorial Office, proprietário de um prédio ao lado do Viaduto Antártica.

Os FIIs demoraram a criar asas no Brasil. Em 2011, já 18 anos após o início das negociações destes fundos na bolsa local, o número de investidores não chegava a 20 mil. Só em 2013 houve um primeiro pico, com a chegada aos 103 mil investidores em FIIs no país. Agora, são 155 mil.

Parte desse crescimento se deve, no ponto de vista do especialista, à legislação. “É muito bem feita, tanto que ela quase não sofreu alterações de lá para cá”, diz. "O fato de a gente não conseguir alavancar explica muito por que a gente tem vinte e tantos anos de história sem nenhum problema sério", opina. Ele relembra, como exemplo positivo, o fundo do shopping Higienópolis: "Um empreendimento tão bem pensado, tão bem projetado, que já está no quarto administrador e vai maravilhosamente bem”. Isso é reflexo da solidez do mercado e da legislação que o envolve. “O proprietário teve dúvida se fazia um fundo imobiliário ou se emitia debêntures”, lembra, ainda. “Na época, me senti à vontade para insistir pelo Fundo Imobiliário, e tenho vários clientes que compraram shopping Higienópolis 18 anos atrás e estão com ele até hoje". 

Dado isto, ambos os especialistas acreditam que o crescimento será constante, a ponto de os cotistas de FIIs superarem os traders de ações em bolsa. O motivo, para eles, é a comparação entre os dois universos. “É muito agradável investir em FIIs, não tem pessoas que tiveram grandes problemas [com as negociações destes ativos]”, compara Belleza. Em outras palavras, eles acreditam que quem descobre fundos imobiliários não quer mais sair – e são exemplos disso.

“Percebo é que é uma indústria que me traz muito prazer porque é muito séria, muito sólida, tem que buscar inovação e buscar investidores”, elenca o veterano.