SÃO PAULO –Investir em fundos imobiliários pode ser uma boa opção para quem quer ter uma exposição ao mercado imobiliário com a facilidade de poder comprar e vender as cotas na bolsa de valores a qualquer momento.  Para o analista Luiz Mauricio Garcia, da Bradesco BBI, o investidor que pretende aplicar nestes fundos precisa ficar atento a alguns fatores importantes.

O primeiro ponto é o que ele chama de tripé de fundos imobiliários, que é composto por localização (dos imóveis que estão na carteira do fundo), qualidade de ativos e locatários. “Eu olho para o real state como uma combinação desse tripé”, disse Garcia, em evento de fundos imobiliários organizado pela Suno Research na última quinta-feira (4). “Muitas vezes um ativo tem um desconto enorme e tem potencial, mas isso nem sempre é uma boa estratégia [se não houver uma boa combinação desse tripé]”, continuou.

Outra dica do analista é evitar fundos com muita exposição ao mercado do Rio de Janeiro, que vem sofrendo com alta vacância nos últimos anos. “O cenário do Rio é muito negativo. A vacância é preocupante. São ocupações baixas diante de um mercado saturado”, afirmou Garcia. De acordo com dados da consultoria imobiliária Jones Lang La Salle, a taxa de vacância de escritórios A e AA no Rio de Janeiro atingiu no primeiro trimestre deste ano o quinto recorde consecutivo, com com 34,7%. Ainda segundo a consultoria, mais de 130 mil metros quadrados de escritórios alugados foram devolvidos nos primeiros três meses desse ano.

O analista também aconselha o investidor fique longe dos fundos de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) neste momento em que os juros e inflação estão caindo. Isso porque esses ativos geralmente são remunerados com base no CDI (Certificado de Depósito Interbancário), no IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) – e todos estes indicadores estão em tendência de baixa. “Eu tenho uma visão negativa de fundo de CRI. Esses fundos navegaram muito bem na crise, quando juros e inflação estava alto. Mas agora vai ser o contrário”, acredita.

Fundos de agências

Na direção contrária dos fundos de CRI, os fundos de agências bancárias podem se beneficiar da queda das taxas de juros, na opinião do analista. “Nós vemos esses ativos como boa opção para captar esse movimento de queda”, diz. No entanto, ele explica que a recomendação de compra para esses fundos deve ser até 2019 ou 2020, quando os contratos de aluguel das agências que fazem parte da carteira começam a ser renovados. “A tendência de bancos é reduzir o volume de agencias, isso está acontecendo em todo o mundo. Acho que certamente o mercado vai se questionar qual é o percentual de contratos que não será renovado desses fundos”, aponta.

 Queda na taxa de juros beneficia fundos com ativos

Na opinião de Garcia, a queda da taxa de juros deve beneficiar ainda mais os fundos imobiliários que possuem imóveis em seu portfólio. “Ainda tem muito para apreciar”, disse. Ele lembrou ainda que o investidor deve sempre olhar para o retorno total do fundo, que é composto pela valorização da cota e pela distribuição do rendimento. “A expectativa é que o total return seja alto”.