São Paulo – Assim como ocorreu com o fundo imobiliário de agências do Banco do Brasil em dezembro, estreou nesta quarta-feira, na Bolsa, o Fundo Imobiliário Santander Agências (SAAG11), que representa uma nova chance para o pequeno investidor comprar cotas do novo investimento. O fundo investe em cerca de 20 agências do banco Santander, em várias cidades do Brasil, e tem uma estimativa de cerca de 8,0% de rendimento com aluguéis, podendo chegar a mais de 10% depois de seis ou sete anos.

O período de reserva de cotas do fundo administrado pela Rio Bravo terminou em meados de dezembro, e devido à alta procura os investidores só conseguiram levar 13% do que pediram. O investimento mínimo havia sido de 10.000 reais, equivalente a 100 cotas de 100 reais cada. Mais de 10.000 investidores pessoa física participaram do período de reserva, e o fundo captou quase 100 milhões de reais a mais do que o previsto inicialmente, chegando a 401 milhões de reais.

O fundo foi amplamente oferecido para clientes do banco Santander, mas qualquer investidor pode ter acesso a ele, comprando as cotas na Bolsa a partir de agora. As cotas dos fundos imobiliários são negociadas como se fossem ações e não podem ser resgatadas. Para sair do investimento é preciso vendê-las em Bolsa novamente. E para isso, é claro, é preciso ter conta em uma corretora de valores.

Vale a pena investir agora?

Para os analistas da casa de análise Empiricus, o fundo de agências do Santander é uma boa alternativa ao BB Progressivo II, o fundo de agências do Banco do Brasil. Eles acreditam que para o investidor pessoa física ainda vale a pena tentar comprar cotas desse fundo, pois o preço ainda está atrativo. O fundo estreou nesta manhã a um preço de 100 reais por cota e já tem alta de quase 5%.

A Empiricus lembra que o potencial de rendimento do fundo de agências do Santander é maior que o do BB Progressivo II atualmente, mas por ora eles ainda preferem o fundo do BB. De qualquer forma, consideram o fundo do Santander um bom fundo, bem grande e suficientemente diversificado. A maior parte das agências concentra-se no eixo Rio-São Paulo, mas há imóveis também em Minas e Pernambuco, por exemplo.

É importante lembrar que o potencial de retorno com aluguéis diminui à medida que a cota do fundo fica mais cara. Ou seja, o retorno esperado hoje vai se tornar menor se o investidor esperar demais e as cotas ficarem caras.

Riscos

O contrato de locação do Fundo Imobiliário Santander Agências é semelhante ao contrato do BB Progressivo II. Trata-se de um contrato atípico, válido por dez anos, renovável, mas sem previsão de revisão de valor do aluguel no meio do contrato com exceção da correção pela inflação. Mas enquanto o indexador dos contratos do BB Progressivo II é o IPCA, no caso do fundo do Santander é o IGP-M, índice de inflação mais comumente usado nos contratos de aluguel. Os retornos projetados pelo fundo do Santander são estimativas com base em projeções do IGP-M, não sendo, portanto, garantidos.

Os contratos atípicos representam um risco para o cotista, uma vez que se os imóveis se valorizarem e os aluguéis aumentarem na região, o aluguel pago pelo Santander ficará defasado e não poderá ser revisado para cima. Por outro lado, esse tipo de contrato traz estabilidade de rendimentos e a segurança de que o locatário ficará no local por bastante tempo.