São Paulo – O IFIX, índice da Bolsa que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários mais negociados, caiu 12% neste ano. A alta do dólar e a perspectiva de aumento na taxa básica de juros aumentaram a turbulência do atual momento, deixando o futuro desse investimento ainda mais incerto. Mas essa queda pode justamente ter aberto uma boa oportunidade para os investidores interessados em obter renda com aluguéis.

Essa é a crença da gestora Rio Bravo, que tinha perspectivas otimistas para os fundos imobiliários em julho, mas que agora admite que as incertezas cresceram. Porém, o preço mais baixo das cotas favorece quem busca retorno com aluguéis com vistas a prazos mais longos, uma vez que os valores dos aluguéis permanecem os mesmos, mesmo com as flutuações nos preços das cotas.

A questão agora, diz o diretor de investimentos imobiliários José Diniz, é buscar os fundos que tenham imóveis de boa qualidade e que não estejam ameaçados por altas taxas de vacância. “Os fundos imobiliários podem até comprar e vender imóveis, mas seu negócio principal é a locação. A vacância, principalmente na cidade de São Paulo, tem aumentado substancialmente, principalmente nos galpões logísticos e nas lajes corporativas”, diz.

Diniz explica que esse aumento de vacância se deve à entrega de uma quantidade grande de novos escritórios de alto e médio padrão – 600 mil metros quadrados estimados só para 2013, diz ele – combinada a uma absorção pequena desse estoque pelo mercado – estimativa de apenas 200 mil metros quadrados, afirma. “A maioria dos fundos ainda tem conseguido manter seus imóveis locados. Mas aí vai muito da qualidade do imóvel, o cotista deve ficar de olho nisso”, diz José Diniz.

Julho viu recuperação, mas agosto traz insegurança

Em seu relatório de julho, a Rio Bravo vislumbrou uma possibilidade de recuperação para os fundos imobiliários com base não em fatores macroeconômicos, mas sim na própria qualidade dos fundos. O relatório destaca o fato de que, em julho, houve uma diminuição do número de fundos com taxa interna de retorno negativa, dentre os fundos acompanhados pela Rio Bravo. A taxa interna de retorno é o rendimento total do fundo, unindo-se desempenho das cotas e aluguéis distribuídos.

A Rio Bravo desenvolveu um índice próprio para acompanhar o mercado, parecido com o IFIX, mas que exclui fundos que investem apenas em cotas de outros fundos, fundos de desenvolvimento imobiliário (de construção de imóveis) e fundos de papéis de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, os chamados fundos de recebíveis, ou fundos de papel. Seu desempenho no ano também tem sido similar ao do IFIX.

Dos fundos que compõem esse índice, 67 tiveram retorno negativo de janeiro a junho, enquanto que de janeiro a julho o número foi de 62. Entre os fundos que tiveram retorno superior a 3%, houve um aumento de seis fundos de janeiro a junho para 14 de janeiro a julho.