SÃO PAULO - Entre os especialistas em fundos imobiliários, papéis com ativos em logística estão bem cotados no momento atual. Gestores veem grande potencial nesta área, principalmente em decorrência da demanda do consumo via comércio eletrônico.

Neste contexto, o Grupo XP lançou recentemente o XP Logística (XPLG11), com ao menos 2/3 do Patrimônio Líquido, direta ou indiretamente em exploração comercial de empreendimentos na área logística ou industrial. O fundo está neste momento em período de alocação, mas já estuda novas captações quando houver abertura do mercado para tal.

Nesta quinta-feira (5), o gestor do XP Log, Marcelo Hannud, é convidado do professor Arthur Vieira de Moraes no programa Fundos Imobiliários. Ele comenta as escolhas do fundo e suas perspectivas para o cenário de FIIs neste e nos próximos anos. 

Segundo Hannud, a captação do fundo foi "extremamente bem-sucedida". Apesar de a greve dos caminhoneiros, o XP Log conseguiu captar R$ 370 milhões, aproximadamente, que estão em fase de alocação dentro da área de cobertura. 

Filhos sem as dores do parto

"O fundo imobiliário demonstrou força, demonstrou que o mercado começou a entender esse veículo e o quanto ele é importante na formação patrimonial, na formação de lastro do investidor que quer ter imóvel, mas não quer ter as dores de cabeça. Ter filhos sem ter as dores do parto", analisa o gestor. A brincadeira faz referência às cotas dos fundos, que tornam os investidores donos de partes dos imóveis sem a necessidade de realizar toda a gestão prática do tijolo. "Não temos no fundo as inconveniências de se administrar um imóvel", comenta. 

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Também é válido lembrar a oportunidade de se ter diversificação imobiliária dentro de um único ativo - ou colocando partes do dinheiro em fundos diferentes. "Todas as vantagens de ter um patrimônio sólido, de ter tijolo com rendimentos", mas sem a necessidade de alocar todo o dinheiro da compra de um imóvel inteiro.

Hannud também está otimista com a visão do brasileiro sobre os FIIs no médio prazo. "O mercado começa a amadurecer e a superar traumas passados", diz, sobre o Brasil. Ele lembra ainda que, no mundo, essa indústria é a forma mais importante de investimento imobiliário. "Nós somos chamados no Brasil de alternativos, e no mundo o fundo imobiliário é praticamente o grande lastro dos fundos de pensão, de qualquer empresa ou de qualquer instituição que queira dar substância e lastro e renda recorrente com transparência", compara. 

Vale lembrar que uma queda recente nos FIIs que compõem o IFIX trouxe uma enorme oportunidade a investidores - e que quem for impaciente agora não irá conseguir aproveitar. Dentro deste contexto, confira os 10 fundos imobiliários para investir em julho, segundo a XP Investimentos. 

Logística

Quanto ao perfil do ativo em si, o gestor relembra que apenas 15 anos atrás, um passado não muito distante, o Brasil tinha uma infraestrutura de logística "muito precária, ainda era o armazém: galpão já era uma terminologia sofisticada". Mas agora é justamente o momento de mudança. "De repente começa a vir para o Brasil aquilo que já existia fora do Brasil há muitos anos: os condomínios logísticos organizados, assim como nós temos os condomínios residenciais, em que você divide as despesas e tem toda a relação de benefícios divididas por todos"

Nesta época, chegam por aqui os grandes players internacionais e a organização do mercado. "Significa um movimento super importante para onde uma boa parte do capital institucional é direcionado", conclui. Como se trata de uma mudança ainda incipiente, há o benefício da novidade para quem quer investir nesta frente. São estas oportunidades, além de localização e qualidade do ativo, que devem ser levadas em consideração. 

No programa, Hannud detalha alguns dos imóveis onde o XP Log resolveu apostar as fichas. Um deles é um galpão de distribuição do supermercado Dia, cujo contrato, embora típico, é mais longo que o normal - vai até 2030. "Eles têm lá uma importância relevante deste local onde ele está inserido. A gente olhou muito para este ativo porque ele tem as características de um contrato típico, mas tem uma atipicidade dentro da própria situação, da conjuntura em que ele está inserido", comenta. Este tipo de vantagem é essencial no momento de escolher um bom ativo para alocar capital. 

Outro galpão considerado "lindo" pelo gestor é o imóvel de Cachoeirinha, alugado por Via Varejo. "Muito bem localizado, numa região muito bem desenvolvida, na beira da rodovia, bem ocupada. Ou seja: não existe muita chance de replicar um ativo como este nesta região", resume. Confira o programa completo no player acima.